2023越秀苏河·和樾府售楼处电话：年上海四批次土拍中，热门地块无疑是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共计11家房企参与由越秀竞得，成交价约47.85亿，溢价率10%，楼板价66210元/㎡，房地联动价为102000元/㎡！

　　地块详情：越秀长征项目位于普陀长征板块，四至范围：东至中环路、南至光复西路、西至真光路、北至云岭西路，占地面积约40149.88㎡，容积率1.8，限高40米！

　　越秀普陀中环项目将推出520套可售房源，其中建面约99㎡户型占比约30%，建面约127㎡户型占比约40%，建面约143㎡和188㎡户型各占约15%；

　　该户型为飞机户型，越秀苏河·和樾府售楼处电话：南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。

　　户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，无独立玄关，餐厅处在交通空间，略小且无自然采光，南次卧采光稍差。

　　该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。

　　户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，缺乏独立玄关，餐厅无采光，和边户相比缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处，南次卧采光略差。

　　该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。

　　户型亮点：主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光。

　　该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。

　　户型亮点：主卧套配置齐全，两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光；和边户相比主卧缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处。

　　该户型为飞机户型越秀苏河·和樾府售楼处电话：，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。

　　户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间，外加转角飘窗，视野光照较好；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。

　　户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，交通空间略有浪费，南次卧的卫生间为暗卫且无淋浴功能。和边户相比主卧缺少转角飘窗，拼接户的卧室采光不如边户。

　　该户型南北通透，四面宽朝南，边厅设计，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，过道拥有整墙收纳空间，采光和视野最好的区域给到客餐厨空间，餐厅全明预留岛台位，南侧大面宽观景阳台设置，加强社交休闲属性。

　　户型亮点：边厅配备超大观景飘窗带来绝佳的空间体验感；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；南次卧为套房形式，书房尺度舒适可兼做客房使用，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　缺点是，厨房设在动线尽头，阳台兼做洗晒空间，主仆动线略有交叉，但整体瑕不掩瑜。

　　该户型为飞机户型，越秀苏河·和樾府售楼处电话：南北通透，四面宽朝南，采光通风较好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，横厅配置外加全明餐厅，中西厨齐备，双卫全明，南侧大面宽观景阳台，加强社交属性。

　　户型亮点：客厅自带书房办公区，面宽略大于边套户型；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；其中一间南次卧也为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。

　　2、 建筑外立面尽量减少使用金属材质。若使用金属材质，须采用铝合金或紫铜等防锈防腐金属材料。

　　1、小区应设置有会所功能，并由受让方自主运营管理，正式开放使用时间不得晚于交房后半年。

　　过去仅有宝华对车库进行这种级别的打造，桃浦的宝华紫薇花园就把精装车库作为一个很大的卖点，参考实景图如下：

　　1、 室内装修标准要求按建筑面积不低于5000元/㎡（集采价格），品牌应采用国际一线、 厨房应采用橱柜越秀苏河·和樾府售楼处电话：、厨电一体化设计。应配置冰箱、燃气灶、油烟机、洗碗机等厨电。

　　3、 卫生间应设置防水吊顶，地面和墙面采用石材。应配置浴缸或钢化玻璃淋浴房，配置淋浴龙头和座便器；台盆柜采用石材台面配洗面盆和水龙头。

　　总的来说，项目未来将对标苏州河畔高能级国际规划打造高端商品住宅，进一步带动长征板块品质迭代，全面提升区域功能和核心竞争力。

　　项目联动价102000元/㎡，普陀北新泾板块的次新房并不多，西侧的上河湾户型偏大，房龄略老一些；东侧的长风板块有不少次新房项目，包括雅戈尔长风8号，沁和园，国浩长风汇都，长风瑞仕璟庭。我们以区位更为接近的上河湾，沁和园为例。上河湾于2014-2016年建成，目前在链家网有5套挂牌，住宅单价区间6.7-10.5万/㎡，中位数在8.5万/㎡左右。

　　参考网签成交数据，上河湾二手房目前的挂牌价略低一些。沁和园于2018-2020年建成，目前在链家网有5套挂牌，住宅单价区间10-12.6万/㎡，中位数在11.5万半岛/㎡左右。

　　越秀北新泾项目，位于普陀北新泾板块，周边有2、13号线，北新泾地区规划+真北商务圈，未来上限非常高。长征板块东面是普陀区最具活力的长风和真如。

　　长风、真如、长征板块，都位于普陀区相对中心的位置，目前普陀区整体规划也是围绕这三大板块发展。

　　长征板块最值得关注的是北新泾地区，这里是上海市创新功能集聚区的重要组成部分。

　　北新泾地区规划提出“以智能科技为主导产业，融公共活动、文体艺术、生态休闲于一体，彰显苏州河世界级滨水区高品质的创新活力中心”的功能定位，打造“智慧湾、活力核、公园城”三大核心理念。这里总体规划范围约1.8平方公里，调整后规划用地以研发办公、商业为主、配套居住生活、文化娱乐展示为主。

　　除保留建筑外，预计建筑开发量220万平方米，其中，研发办公约143万方，商业约33万方，文化娱乐展示约19万方，居住（含酒店）约20万方，其他约5万方。规划理念为水平与立体复合、模块化混合的业态布局；面向智能科技创新人才，增加与科创办公相配套的服务功能。

　　建筑整体空间形态以街坊式理性布局为主，高强度高密度形态区。公共空间成系统、成网络，体现均好性、精细化和活力度。系统，主要包含苏河滨水开放空间、活力中央公园、楔形生态绿轴。

　　苏河滨水开放空间目标定位市一级的服务功能，成为全市活力活动的承载区，对标徐汇滨江。整个长征板块现有的配套资源集中在近年兴起的真北商务圈。

　　长征板块是非常典型的公共活动中心区，围绕着中环极其罕见拥有两大商圈，近铁商圈和梅川路商圈。梅川路是老牌的商业街，本身有一些大型的卖场，比较有名的是麦德龙、百安居、迪卡侬、红星美凯龙。

　　梅川路步行街最早是一个以餐饮为主的商业街，后来开了中环百联，同时梅川路也在进行改造，形成比较完整的一个商业形态“一街一mall”，逐渐就成为了消费能力吸纳非常强的一个核心商圈。近铁商圈位于长风商圈西侧，很长一段时间里，人气不比长风那边的商业差。

　　这里可以说是长风的一个新门户了，直接面向大虹桥，而且这边有中环的双向上下匝道，离内环近。

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